Mehrere Eigentümer der Wiener TrIIIple Wohntürme klagen Soravia-Konzern

Laut Aussendung hätten rund 150 Eigentümer – vertreten durch die Rechtsanwälte Christian Kirner und Florian Knaipp – zwei Verfahren angestrengt, deren Prozessbeginn für diese Woche anberaumt wurde. Die öffentlichen Verhandlungen fanden am 7. und am 8. November am Landesgericht für Zivilrechtssachen im Justizpalast statt.

Die beklagte Partei Soravia vermerkt, dass es nur ganz wenige Kläger*innen gäbe und die gewählte Lösung Kostenvorteile gegenüber der Fernwärme hätte.

Streit um intransparente Wärme- und Kälteversorgung

Im Folgenden die Aussendung einer PR-Agentur im Auftrag der erwähnten Rechtsanwälte:

„Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Frage, ob die beklagte Soravia-Konzerngesellschaft mit der Wärme- und Kältepumpe der Triiiple-Türme auch ein Nachbargebäude (den „Austro Tower“) versorgen darf. Nach dem Rechtsstandpunkt der Wohnungseigentümer hätte die beklagte Soravia-Konzerngesellschaft jedenfalls deren Zustimmung sowohl zur Nutzung der turmeigenen Anlage als auch des Leitungssystems der „Triiiple“-Türme einholen müssen, um liegenschaftsfremde Gebäude mit Wärme und Kälte zu versorgen.

Insbesondere, weil der damit verbundenen erhöhten Auslastung und Abnützung der Anlage und Leitungen kein Vorteil für die Wohnungseigentümer gegenübersteht. Für die beklagte Soravia-Konzerngesellschaft dürfte die großvolumige Lieferung in Anbetracht der rasant gestiegenen Energiepreise jedoch durchaus lukrativ sein.

Vergleichsgespräche bislang gescheitert, weitere Klagen geplant

Die bisher angesetzten Verhandlungstermine wurden zweimal vertagt, um Vergleichsgespräche zu ermöglichen. Diese blieben bislang allerdings erfolglos. Da sich die Wohnungseigentümer abseits von der allenfalls rechtswidrigen Inanspruchnahme von Leitungsrechten auch gegen die Überbindung der Wärme- und Kälteverträge – samt einer Vielzahl an Klauseln, die als gröblich benachteiligend und sittenwidrig gegenüber Verbrauchern einzustufen sind – rechtlich zur Wehr setzen wollen, könnten weitere Klagen basierend auf § 38 („Rechtsunwirksame Vereinbarungen“) des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgen.

Erster Teilerfolg für Wohnungsbesitzer*innen

Immerhin konnten die Bewohner in einem Teilaspekt bereits erste Erfolge erzielen: Zu den zahlreichen Ungereimtheiten der Causa zählt die Abrechnung von mehreren tausend Euro für ein Onlineportal zur elektronischen Fernablesung des Energieverbrauchs, das jedoch 2022 aufgrund eines angeblichen Hackerangriffs kaum funktionierte. Für Turm 1 wurde in diesem Zusammenhang bereits eine Gutschrift zugesagt, für Turm 2 liegt bislang aber noch immer keine Rückmeldung vor.

Die Vorgeschichte, der Vorwurf 

Die Verträge, die der Bauträger (Mehrheitseigentümer ist der Soravia-Konzern) mit seiner konzerneigenen Betreibergesellschaft zur Wärme- und Kälteerzeugung der beiden Türme abgeschlossen hat und auf die Wohnungseigentümer überwälzen möchte, seien aufgrund zahlreicher nachteiliger Vertragsbestimmungen sowie überhöhter Konditionen ungültig und die Versorgung des benachbarten Austro Towers erfolge überdies rechtswidrig.

Ursprünglich war Fernwärme-Anschluss zugesagt

Zum Zeitpunkt des Abverkaufs der einzelnen Wohnungen (vor Errichtung der Wohntürme) war ein Anschluss an das Wiener Fernwärmenetz vorgesehen und auch in zahlreichen Kaufverträgen so vereinbart. Tatsächlich wurde vom Bauträger jedoch die zum Soravia-Konzern gehörige SEM Energie und Gebäudemanagement GmbH damit beauftragt, eine eigene Wärme- und Kälteversorgung mit einer Wärmepumpe (Flusskraftwerk) zu errichten. Diese nutzt das Wasser des nahegelegenen Donaukanals.

Dabei wurde offenbar versucht, die Errichtungskosten über die Vertragslaufzeit (mindestens 20 Jahre) auf die Wohnungseigentümer in Form von monatlichen, verbrauchsunabhängigen Grundkosten zu überwälzen. Die Wärmepumpe selbst befindet sich im Keller des Turm 1 und somit auf Allgemeinflächen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit den Wohnungskäufern war diese einseitige Vertragsänderung nicht abgesprochen. Von der Errichtung des Kraftwerks haben diese erst aus den Medien erfahren.

Überhöhte Anschlusswerte?

Kritisiert wird von den Wohnungseigentümern unter anderem der hohe Anschlusswert der beiden Wohntürme. Im Vergleich zu anderen Wohnhochhäusern in Wien seien die daraus resultierenden fixen, verbrauchsunabhängigen Grundkosten deutlich überhöht. Die Übermittlung der Heiz- und Kühllastberechnungen ist vom Bauträger bislang kommentarlos verweigert worden. Aufgrund einer nachteiligen Vertragsklausel können die Anschlusswerte – im Gegensatz zu einem Fernwärmevertrag – auch in der Zukunft nicht mehr reduziert werden.

Erhebliche Rechtsunsicherheit

Sorge bereitet den Bewohnern auch die Rechtsunsicherheit dieser Energieversorgung. Die SEM Energie- und Gebäudemanagement GmbH hat das Flusskraftwerk nach seiner Fertigstellung an die neu gegründete SEM Anlagen GmbH übertragen, welche ausschließlich zum Betrieb dieser Heizanlage gegründet wurde und über kein weiteres Vermögen verfügt. Im Fall einer Insolvenz wäre die Wärme- und Kälteversorgung der Wohnungen somit nicht mehr gewährleistet.

Verzicht auf Pfandrechte an der Anlage

Um das Übel perfekt zu machen, verzichtete die, ebenfalls zum Soravia-Konzern gehörende, Hausverwaltung IMA Immobilien Management GmbH im Namen der Wohnungseigentümer auf die Pfandrechte an der Anlage, wobei der Geschäftsführer der Hausverwaltung zu diesem Zeitpunkt gleichzeitig auch Prokurist der SEM war. Anschließend wurde das Flusskraftwerk von der SEM an eine Bank verpfändet. Die Wohnungseigentümer verlangen von der SEM nun verständlicherweise für die Versorgungssicherheit eine Insolvenzversicherung oder Bankgarantie, bislang ohne Erfolg. Gegen die Hausverwaltung läuft mittlerweile ein Abberufungsverfahren wegen grober Pflichtverletzung.

Versorgung fremder Liegenschaft

Die SEM beliefere mittlerweile auch den – ebenfalls vom Soravia-Konzern errichteten – „Austro Tower" mit Wärme und Kälte aus dem Flusskraftwerk. Dies unter rechtswidriger Nutzung der Technikräume und Leitungen der Türme 1 und 2. Die Einnahmen aus der Versorgung des „Austro-Towers" behält sich freilich die SEM – weder wurde daraus die Energie für alle Wohnungseigentümer anteilsmäßig günstiger noch wurde ein Mietzins für die Nutzung der Technikräume und Leitungen bezahlt.

Unterlassungsklage

Eine gütliche Einigung war bislang mit dem Soravia-Konzern nicht zu erzielen, deswegen beschreitet eine Gruppe von 150 Wohnungseigentümern nun den Rechtsweg. Vorerst erfolgt eine Unterlassungsklage durch zwei Wohnungseigentümer, mit der der SEM Anlagen GmbH die Versorgung des Austro Towers untersagt werden soll. Sollte der Konzern weiter stur bleiben, soll zunächst die Unwirksamkeit der Verträge gerichtlich festgestellt und anschließend die Errichtung des vereinbarten Fernwärmeanschlusses durchgesetzt werden. „Wir wohnen hier sehr gerne und sind zufrieden mit der Qualität und Ausstattung des Gebäudes", führt ein Bewohner aus, „jetzt müssen wir nur noch die laufende Verwaltung und das Thema Heizung in den Griff kriegen." (Es gilt die Unschuldsvermutung).

Soweit die Ausführung der klagenden Eigentümer*innen.
energie:bau bat SORAVIA um eine Stellungnahme dazu, hier ist sie: 

Statement SORAVIA

„TrIIIple, ein gemeinsames Projekt von SORAVIA und ARE Austrian Real Estate, verfügt über ein revolutionär nachhaltiges Energiekonzept mit 100% CO2-neutraler Heiz- und Kühlungsversorgung. Für Heizung und Kühlung wird Wasser aus dem Donaukanal und Windkraft genutzt. Im Vergleich zu konventionellen Heiz- und Kühlsystemen können dadurch jährlich rund 3.120 Tonnen CO2 eingespart werden. Das entspricht dem durchschnittlichen Jahresausstoß einer Kleinstadt mit 10.000 Einwohner:innen.

Die Bau- und Immobilienbranche steht in der Verantwortung, ressourcen- und klimafreundliche Lösungen voranzutreiben. SORAVIA verfolgt konsequent die Vision, CO2- neutral zu bauen. Von dieser Vision rücken wir auch durch das angestrengte zivilrechtliche Verfahren nicht ab.

„Anzahl Kläger*innen ist viel geringer“

Eine durch eine Wiener PR-Agentur über APA-OTS am 6. November 2023 verbreitete Presseaussendung nennt rund 150 Wohnungseigentümer:innen als Kläger:innen in einem Zivilverfahren. Tatsächlich ist die Anzahl der Kläger:innen wesentlich kleiner, in einem geringen einstelligen Bereich. Die überwiegende Mehrheit der TrIIIple-Eigentümer:innen ist mit der innovativen Energielösung sehr zufrieden, für viele war sie auch ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung.

Wesentlich ist zudem, dass TrIIIple-Bewohner:innen unmittelbar von Kostenvorteilen profitieren: Durch die vertraglich vereinbarte Versorgung des Austro Tower mit Heiz- und Kühlenergie des Flusswasserwerks ist die Anlage mit geringeren Kosten für TrIIIple- Bewohner:innen verbunden, da Synergien zwischen Wohn- und Büroanforderungen bestmöglich genutzt werden. Bei der letzten Abrechnung war die gewählte Lösung deutlich günstiger als Fernwärme Wien. Ebenso bestätigt ein externes Gutachten für den Zeitraum November 2021 bis inklusive Oktober 2022 Kostenvorteile zu Fernwärme Wien in Bezug auf den Wärmebedarf.

„Moralisch nicht nachvollziehbar“

Das Vorgehen der wenigen Kläger:innen ist für uns moralisch nicht nachvollziehbar. Durch ihr Handeln wird eine wertvolle und leider immer noch viel zu seltene Initiative, die einen substanziellen und wichtigen Beitrag zur Lösung des Klimaproblems leistet, diskreditiert.
Internationale Preise unterstreichen das auch im Ausland mit großer Anerkennung bedachte Engagement von SORAVIA: Der Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) hat TrIIIple im Vorjahr den prestigereichen Award of Excellence als „Best Tall Residential Building“ verliehen. Zudem wurde die 100% CO2-neutrale Energielösung mit dem „Systems Award 2022“ gewürdigt.

Im heurigen Jahr wurde TrIIIple als eines von nur zwei europäischen Hochhaus-Projekten in der Kategorie „Skyscrapers/High Rises“ mit dem renommierten International Architecture Award® 2023 ausgezeichnet.“ (Ende der Stellungnahme von Soravia)

(hst)