Mit der Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) steht der österreichischen Baubranche eine Zäsur bevor. Während in der Vergangenheit oft punktuelle Sanierungsmaßnahmen – hier ein Fenstertausch, dort eine neue Heizung – im Vordergrund standen, rückt nun die langfristige, strategische Planung in den Fokus. Das zentrale Instrument dieser neuen Ära ist der sogenannte Renovierungspass.
Bis Mai 2026 muss das nationale Recht, konkretisiert durch die neuen OIB-Richtlinien, die Rahmenbedingungen für dieses Tool festlegen. Doch was verbirgt sich hinter dem Begriff, der in Fachkreisen bereits als das „strategische Pickerl“ für Immobilien gehandelt wird?
Mehr als nur ein Dokument: Die Roadmap zum Nullemissionsgebäude
Man kann sich den Renovierungspass als eine Art individuellen Sanierungsfahrplan vorstellen, der weit über die bloße Bestandsaufnahme eines herkömmlichen Energieausweises hinausgeht. Während der Energieausweis den Status Quo dokumentiert, blickt der Renovierungspass in die Zukunft. Er ist ein dynamisches Planungstool, das für ein spezifisches Gebäude festlegt, in welchen technologisch und wirtschaftlich sinnvollen Schritten es bis zum Jahr 2050 den Status eines Nullemissionsgebäudes erreichen kann.
Dieser Fahrplan wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt und basiert auf einer detaillierten Vor-Ort-Analyse. Dabei wird nicht nur die thermische Hülle betrachtet, sondern das gesamte energetische Ökosystem des Bauwerks: von der Gebäudetechnik über die Nutzung erneuerbarer Energien vor Ort bis hin zur Einbindung in smarte Energienetze. Der Pass beschreibt dabei konkret die Abfolge der Maßnahmen, schätzt die damit verbundenen Kostenersparnisse und berechnet die Verringerung der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus.
Für wen der Pass zur Schlüsselressource wird
Betroffen sind grundsätzlich alle Eigentümer von Bestandsgebäuden, doch die Relevanz unterscheidet sich je nach Zielgruppe. Für private Hausbesitzer bietet der Pass erstmals Planungssicherheit. Er verhindert die gefürchteten „Lock-in-Effekte“, bei denen eine unsachgemäße Teilsanierung spätere, effizientere Schritte technisch blockiert oder unnötig verteuert.
Wer heute die Fenster tauscht, erfährt durch den Renovierungspass bereits, welche Dämmstärke die Fassade in fünf Jahren benötigt, damit beide Komponenten optimal zusammenspielen.
Interessant für professionelle Immobilienverwalter
Besonders brisant ist das Instrument für professionelle Immobilienverwalter und Eigentümergemeinschaften. In einem Marktumfeld, das zunehmend durch ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) geprägt ist, wird der Renovierungspass zum unverzichtbaren Nachweis für die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Er dient als Basis für Investitionsentscheidungen und ist oft Voraussetzung für den Zugang zu attraktiven Förderungen oder „Green Loans“. Auch für die öffentliche Hand ist er ein Steuerungsinstrument, um insbesondere jene Gebäude zu identifizieren und zu transformieren, die aktuell die schlechteste Energiebilanz aufweisen – das Prinzip des „Worst First“.
Die Vorteile: Wertsteigerung durch Transparenz
Die Einführung des Renovierungspasses bringt handfeste wirtschaftliche Vorteile mit sich. An erster Stelle steht die Werterhaltung und -steigerung der Immobilie. Ein Gebäude mit einem klaren Pfad zur Dekarbonisierung ist am Markt deutlich attraktiver als eine Immobilie, deren energetische Zukunft völlig im Dunkeln liegt. Käufer und Mieter erhalten durch den Pass eine transparente Grundlage für ihre langfristigen Betriebskostenkalkulationen.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Vereinfachung des Förderwesens. In Österreich wird die Inanspruchnahme von Sanierungsboni und landesspezifischen Zuschüssen ab 2026 immer enger an das Vorhandensein einer qualifizierten Sanierungsberatung gekoppelt sein. Der Renovierungspass fungiert hier als „Eintrittskarte“ in das Fördersystem. Zudem erleichtert er die Kommunikation zwischen den Gewerken: Architekten, Energieplaner und ausführende Betriebe arbeiten nicht mehr an isolierten Einzelprojekten, sondern orientieren sich an einem gemeinsamen, langfristigen Zielbild.
Fazit für die Branche
Wenn die OIB-Richtlinie 6 und der dazugehörige Leitfaden Mitte 2026 in Kraft treten, wird der Renovierungspass zum Standardinstrument für jeden hochwertigen Sanierungsprozess. Er ist die Antwort auf die Komplexität der Energiewende im Gebäudesektor und bietet die Chance, den Sanierungsstau in Österreich durch Professionalisierung und klare Zielvorgaben aufzulösen. Die Dekarbonisierung bis 2050 ist ein Marathon – der Renovierungspass liefert dazu die präzise Streckenkarte.
Die Meilensteine der EPBD & des Renovierungspasses in Österreich
Um die Ziele des „Green Deal“ zu erreichen, gibt die EU mit der Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) einen straffen Zeitplan vor, der in Österreich primär über die OIB-Richtlinien und nationale Gesetze umgesetzt wird:
29. Mai 2026: Stichtag für die vollständige rechtliche Umsetzung der EPBD in nationales Recht. Bis zu diesem Datum muss das System des Renovierungspasses offiziell eingeführt sein.
31. Dezember 2026: Einreichung des finalen Nationalen Gebäuderenovierungsplans bei der EU-Kommission.
1. Jänner 2027: Die schrittweise Verpflichtung zur Installation von Photovoltaik-Anlagen auf bestehenden öffentlichen Gebäuden und Nichtwohngebäuden startet (abhängig von der Größe).
2030-Ziel: Renovierung der 16 % der Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz im gesamten Bestand („Worst First“-Prinzip).
2033-Ziel: Ausweitung der Renovierungsquote auf die schlechtesten 26 % des Gebäudebestands.
2040-Ziel: Vollständiger Ausstieg aus fossilen Heizsystemen (Öl und Gas) in der Gebäudeheizung.
2050-Ziel: Erreichung eines vollständig dekarbonisierten Gebäudebestands (Nullemissionsgebäude).
Quellen:
