Man kann es durchaus Pioniergeist nennen, den Herr Gruber an den Tag legte, als der Kutschenunternehmer 1924 beschloss, eine oberirdische Autogarage mit 400 Stellplätzen, in bester Salzburger Innenstadtlage zu bauen. Denn zu diesem Zeitpunkt gab es in Salzburg nur um die 25 zugelassenen Automobile. Er sollte Recht behalten – das Auto hatte seine große Blütezeit erst vor sich. Entsprechend der Lage und der Großzügigkeit passend gewählt auch der Name der Garage – der Salzburger Autopalast.
In Zukunft soll beides Platz finden, sagen die Planer:innen von smartvoll-Architekten in Wien: „Darum füllen wir die Parkgarage künftig ganz einfach mit Menschen und die Autos kommen in die Tiefgarage. Wir nutzen das bestehende Gebäude, entsiegeln großzügig Flächen am ganzen Areal, bepflanzen nicht nur den Boden, sondern auch Häuser und gestalten darin wiederum modernen Wohn- sowie Arbeitsraum.
Die Garage ist noch erkennbar, das Innenleben wird ein anderes sein. Rendering: smartvoll
Das Baurecht-Modell
Die Betreiber und Bauherrn sind ein Team aus dem Immobilienentwickler MAYWEG Immobilien GmbH mit Sitz in Salzburg und dem Bauunternehmen Spiluttini aus dem Pongau und der Baufrima Spillutini. Auf der Projektwebseite fasst das Team zusammen: „Das Ganze machen wir so nachhaltig wie möglich: Wir verwenden das, was es schon gibt und gehen mit neuen Ressourcen sparsam um. Das spart Müll und CO2. Dass wir das meiste von dem, was grauer Asphalt ist, zudem begrünen, ist gut für das Klima und alle, die sich hier aufhalten. Vögel und Bienen mitgezählt.“
Das Besondere an dem Modell in Salzburg ist aber nicht nur die spezielle Nutzungsänderung von Garage auf Wohnen und Arbeiten (Büros). Es ist auch ein besonderes Finanzierungs- und Rechtsmodell: Das Baurecht-Modell.
Wohnung besitzenn – ohne zu kaufen
Das sogenannte Baurecht ermöglicht es, eine Immobilie zu besitzen, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Das macht zum Beispiel den Kauf einer Wohnung günstiger. Wieso? Weil man beim Baurecht nur ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht am Grundstück erwirbt. Beim Autopalast sind es knapp 100 Jahre. Das Nutzungsrecht läuft hier bis 2118 und 2119.
Zwar muss man dafür einen Baurechtszins bezahlen, die Einstiegskosten für zukünftige Immobilienbesitzer:innen sind so aber um einiges niedriger. Läuft das Nutzungsrecht aus, gibt es zwei Möglichkeiten: Man kann den Vertrag verlängern oder das auf dem Grundstück errichtete Gebäude geht an die:den Grundstückseigentümer:in über.
Wie hoch ist der Baurechtszins?
Im Autopalast bewegt sich der Baurechtszins zwischen 1,16 € und 2,30 € (jeweils netto) pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Kosten sind abhängig von der Lage der Wohnung und ihrer Ausstattung. Weitere Faktoren, die den Zins beeinflussen können: die Größe des Gartens, der Anteil am Keller oder das Vorhandensein einer Loggia.
Baurecht im Vergleich zur Miete
Der größte Unterschied zu Mietwohnungen: Beim Baurechtsmodell gehört das Gebäude irgendwann dir. Hat man den Kredit abbezahlt, bleibt außerdem nur noch der vergleichsweise niedrige Baurechtszins übrig. Die Wohnkosten lassen sich also relativ leicht kalkulieren und steigen im Gegensatz zu Mietkosten nicht. Sprich du behältst deine Wohnkosten im Alter niedrig. Plus: Als Eigentümer:in profitiert man auch von der Wertsteigerung einer Immobilie.
Besondere Zuckerln für die Umwelt können aus den bisherig veröffentlichten Angaben noch nicht abgeleitet werden. Mischnutzung und Verdichtung mittels Dachausbau sind ja mittlerweil Basis der Stadtentwicklung. Die Nachhaltigkeit des Heizens und Kühlens ist aus der Vielzahl von geplanten Baumpflanzungen noch nicht abzuleiten. Aber die Klarheit über alternative Haustechnik kann ka noch kommen.
